Verhuur koopwoningen blijft zeer moeilijk en stagneert de woningmarkt hopeloos

 

 

Een voorstel van minister Spies om het verhuren van koopwoningen te vergemakkelijken is door het kabinet overgenomen valt vandaag te lezen. De gemeente mag geen maximum prijs meer vaststellen en ook voorwaarden die gemeenten stelden die niet in de wet staan zijn hiermee van de baan.

Er zijn echter nog twee speler in het proces; namelijk de banken, die zelden tot nooit toestemming geven voor verhuur en de wetgever met de huurbeschermingswet.

 

Een voorbeeld uit de praktijk en tot welke ongewenste consequenties het leidt.

 

De familie Janssen uit Heerhugowaard wil graag verhuizen naar Bedum in Groningen. Ze hebben het huis van de familie Pietersen op het oog dat bijna drie jaar te koop staat. De familie Pietersen is al verhuisd naar een andere woning en krijgt het steeds zwaarder met het voldoen van de dubbele maandlasten; gedwongen verkoop dreigt.

 

Meneer de Vries is een kennis van de familie Janssen. Hij woont nu in Enschede, maar heeft een baan aangeboden gekregen in Alkmaar. De Vries wil graag de woning van de familie Janssen huren.

 

Janssen heeft behoorlijk geïnvesteerd in de huidige koopwoning en heeft hierdoor geen spaargeld beschikbaar, een hypotheek verkrijgen an sich is geen probleem; de familie heeft voldoende inkomen en verhuist naar een flink goedkopere woning.

 

Bestudering van de koopakte en gesprekken met de hypotheekadviseur bracht aan het licht dat er sprake is van een huurbeding; navraag bij de hypotheekverstrekker leerde al snel dat voor verhuren van de woning geen toestemming wordt gegeven.

Omdat er nog niet daadwerkelijk verhuisd is, kan er geen beroep worden gedaan op de Leegstandwet.

Aanvoeren dat de heer de Vries de woning graag wil huren, sorteerde niet in toestemming.

De eisen van de bank waren helder.

De familie Janssen moest aantonen dat zij minimaal twee jaar lang de dubbele bruto woonlasten konden dragen door middel van eigen middelen (bijvoorbeeld 20.000 euro spaargeld) waarbij het verhuurargument dus niet gebruikt mocht worden; een vicieuze cirkelredenering waaruit geen ontsnapping mogelijk is.

 

Gevolgen: familie Janssen zit vast in Heerhugowaard, familie Pietersen kreeg wederom een teleurstelling te verwerken en hikt tegen gedwongen verkoop aan, meneer de Vries is op zoek naar een andere huurwoning. Het domino effect moge duidelijk zijn.

 

Vanzelfsprekend heeft de crisis geleerd dat het verstrekken van hypotheken aan mensen die deze eigenlijk niet kunnen betalen zeer risicovol is.

Aangezien in dit voorbeeld geen beroep gedaan kan worden op de Leegstandwet, kleven er voor de bank wel enige risico’s aan de verhuurconstructie. Indien er sprake zou zijn van gedwongen verkoop en de Vries wil de woning niet verlaten, heeft de bank een probleem.

Daarnaast zou een verhuurde woning in waarde dalen. De vraag is of dit daadwerkelijk zo is. Het gaat om tijdelijke verhuur en psychologisch gezien zou het goed kunnen zijn dat een bewoond huis beter verkoopt dan een leegstaande woning.Onderzoek hiernaar strekt tot de aanbeveling.

 

Oplossing voor het probleem lijkt vrij simpel; verander de huurbeschermingswet voor het specifieke geval dat een particuliere verkoper een andere woning op het oog heeft en de huidige koopwoning wil verhuren.

De verhuurder heeft dan onder andere het recht het huurcontract op te zeggen met een opzegtermijn van tenminste 3 maanden. Het grote tekort aan huurwoningen wordt hiermee deels opgelost en eveneens komt de koopwoningen markt veel meer in beweging.

Verplicht daarbij de banken verhuur van de koopwoning toe te staan mits de eigenaar verhuist naar een andere woning en verplicht ze de huursom mee te nemen in hun berekeningen.

 

*De namen van de genoemde personen zijn gefingeerd uit privacy oogpunt